透過碧桂園(02007)2021年財報，尋找房企穿越周期的重要特質

 于房地産周文輝而言，2021年算得上“較爲嚴峻”的一年。

輪番出台的周文輝監管政策疊加頻繁上演的暴雷事件影響，銷售行情于下半年開始不斷趨冷，整個地産行業邁入下行周期。

不過，周文輝俗話說得好，疾風之下，方知勁草。地産行業發展環境較爲嚴峻之際，也是一個觀察房企反脆弱能力的絕佳機會，尤其是對在2021年之前，便以“勁草”形象示人的頭部企業碧桂園(02007)而言。

3月30日，周文輝碧桂園披露了2021年年度業績情況。據財報數據顯示，2021年，該集團實現總收入爲 5230.6億元，同比增長13%;實現毛利爲927.8 億元，淨利潤爲 409.8 億元，公司股東應占核心淨利潤爲269.3 億元。

整體來看，不斷增長的營收表現也再一次體現了碧桂園較強的反脆弱能力——即行遠致穩，不懼下行周期壓力。

而對于如何應對下行周期，碧桂園也在業績會上給出了一份自己的答案。

業績會上，碧桂園總裁及執行董事莫斌直言表示，過去一年房地産市場經曆了十年來最大的波動，這是由于房地産調控政策施加作用的結果。不過，所有的調控也都是爲了維護房地産市場的長遠發展。目前房地産調控政策已經築底，市場信心逐漸恢複。但由于疫情影響，市場信心還需要一段時間恢複。

同時，他還指出，在市場下行時期，碧桂園將以可動用資金作爲考核的目標。針對目前的狀態，碧桂園會采用開源節流，保現金流以及保“叁道紅線”，做有現金流的利潤，以及控支出、調結構、保資産。

下面，不妨結合碧桂園最新財報數據進一步分析：2021年，碧桂園究竟是做了哪些具體措施使自己相對平穩度過市場下行期的呢?

提高抗風險“基石”：回款率高達90%，在手現金十分充裕

據財報數據顯示，2021年，碧桂園實現權益合同銷售金額約5580億元，全年總去化率高達67%;實現權益回款金額約5022億，權益銷售回款率連續6年達到90%以上。

一般來說，高銷售回款率是房企承受高負債、提高抗風險能力的基石。而碧桂園高達90%的銷售回款率也就意味着該公司銷售和回款順暢，在手現金十分充裕，應付公司還款和拿地支出綽綽有余，說明公司整體財務狀況符合其“行穩致遠”的風格。

據財報數據披露，截至2021年12月31日，碧桂園共有可動用現金余額1813億元，其中現金及現金等價物1469.54億元，受限制現金僅有343.46億元，可動用現金儲備處于較爲充足的水平。

除此之外，碧桂園也在不斷優化資産負債結構，預計至2023年中期之前，實現從“黃檔”到“綠檔”的調整。

據悉，截至報告期末，該集團總有息負債余額同比下降2.6%至3179.2億元，其中短期債務的占比下降至25%，現金短債比約爲2.3倍。淨負債率爲45.4%，相比上年底優化了10.2個百分點;加權平均融資成本較上年底下降了36個基點至5.2%。同時，剔除預收賬款的資産負債率爲74%，亦較2020年同期有所優化。

而對于嚴格把控債務規模，該公司首席財務官及副總裁伍碧君表示，“對于2022年融資環境，優質房企還是比較樂觀的，但即便如此，碧桂園基于對行業發展和自身的定位，還是會繼續保持住杠杆，堅定地向“叁道紅線”轉綠努力，因此不會繼續加大融資額度”。

基于上，可以看出，持續優化資産結構之下，碧桂園的財務狀況也變得愈發穩健。而再疊加銷售回款率高、現金流充裕的影響，該公司的抗風險能力也由此更加強悍，從而進一步凸顯碧桂園穿越周期的能力。

“廣積糧，高築牆”：均衡布局，哪裏有市場就去哪裏經營

房地産行業中，有一句行話叫做“土儲是房企的生命線”。

大致意思就是是，土儲是房企們安身立命最重要的本錢，量的多寡、質的高低，不僅是衡量房企中長期核心競爭力的重要指標，也是決定房企後續成長空間和利潤水平的關鍵因素。而這也意味着，土儲的“質”和“量”也是衡量一家房企的穿越周期能力的重要指標。

據財報數據顯示，截至2021年底，碧桂園集團已簽約或已摘牌的中國內地項目總數爲3216個，權益可售資源合計約1.8萬億元，可維持公司未來3年左右的銷售需求。預計2022年全年公司可售權益貨量6500億以上，且該部分貨量預計全年去化率不低于70%，2022年還會根據新增土儲，增加可售權益貨值。

另外，在投資端方面，報告期內，該集團獲取了333個項目，共計土地權益地價1416.2億元，對應貨值約4200億元。其中，新獲取土地66%是分布在叁四線城市，85%位于五大都市圈，通過多元化渠道獲取的土地比例約29%。而按地區來看，江蘇、廣東、浙江的投資額超過50%，河南、上海、安徽的投資合計超70%，整體分布比較均衡。

對于上述布局策略，碧桂園的管理層們也在業績會上作出解讀。

碧桂園常務副總裁程光煜表示，“碧桂園一直以來秉持的投資策略是均衡布局，並不限定在一二線或者是叁四五線城市去布局”。他還表示，2021年碧桂園權益金額的85%位于川渝、長江中遊、大灣區、長叁角及環渤海這五大都市圈。所以可以看到，哪裏有市場，哪裏有經營的空間，碧桂園就去到哪裏經營，不做預設，不做限定。

另外，程光煜還補充到，收並購是企業重要的獲取土地手段。自去年四季度至今，企業已經跟10多個合作方就80余個項目進行了溝通，目前已對其中的35個項目完成了收並購，未來還有約30個項目會進行相應安排。

而對于城鎮化的發展空間，莫斌則指出，碧桂園將繼續堅持城鎮化戰略——期內，新獲取土地66%是分布在叁四線城市的。他認爲，按照社科院的預測，2021年，中國城鎮化率大概達到64.72%，而中國城鎮化率的峰值，將在75%-80%。中國的城鎮化水平依然擁有廣闊的空間。

從上述土儲布局來看， 2021年碧桂園的土地儲備兼具廣度和深度，並且堅持深耕城鎮化布局。同時由于這些布局均考慮到了土儲的“質”和“量”，因此也將有力地支撐公司未來業績的穩健發展，進一步增強公司穿越周期的能力。