康橋悅生活(02205)2021年在管面積增長49.6% 增值收入占比55.2%

 康橋悅生活(02205)周文輝發布了2021年未經審核的年度業績公告。從公告披露看，2021年康橋悅生活整體表現出色，截至2021年12月31日，總營收約783.6百萬元，較上年度同比增長約36.1%;毛利突破2億關口，達到203.9百萬元，較上年同期增加約15.5%;期內溢利(剔除上市費用)約爲人民幣102.6百萬元。

規模方面，康橋悅生活周文輝報告期內在管面積約爲23.5百萬平方米，同比增長近半，達到49.6%，其中約17.3百萬平方米來自第叁方，占比73.4%;合約建築面積達到53.1百萬平方米，比增36.1%，其中第叁方面積占比高達77.3%，達到41.1百萬平方米。第叁方面積所占比重持續增長，表明其市場化外拓優勢明顯。

除此之外，康橋悅生活周文輝非住宅類物業在管面積實現翻倍增長，增長率高達106.9%，且97.0%面積來自第叁方物業開發商，進一步充實了其多元化服務業態。

在周文輝管項目面積迅猛增長，第叁方面積占比超7成

招股書數據顯示，2018年末康橋悅生活在管面積爲8.73百萬平方米，2019年末增至12.25百萬平方米，2020年末達到15.72百萬平方米。而在3月31日披露的業績公告中，該數字已經增長至23.5百萬平方米，一年一大步，增長迅猛。管理面積的不斷增長，爲擴大整體營收及增值服務拓展奠定了堅實基礎。

在管面積的持續增長，除得到了其關聯方康橋集團的支撐外，與其在第叁方的持續外拓也關系密切。公開資料顯示，早在2015年康橋悅生活就開啓了市場化拓展，服務康橋集團以外的第叁方地産開發商，這給其帶來了優質項目組合，實現了品牌價值和競爭力的提升。年報數據顯示，截至2021年12月31日，康橋悅生活合約面積與在管面積中第叁方開發商面積占比分別爲77.3%和73.4%，在規模以上物企當中處于領先水平。

強化管理密度，非住宅在管面積同比大增106.9%

公開資料顯示，作爲全國知名的綜合物業管理服務提供商，康橋悅生活已逐步將業務拓展至河南省以外的重點地區，包括浙江省、江蘇省、湖北省、河北省、廣東省、山東省及陝西省等8省31市。

2021年，康橋悅生活持續進行區域深耕，強化管理密度，提高管理效率，加大在管項目2公裏以內的項目拓展，並利用好物業管理最貼近業主這一優勢，持續性增強增值服務。在發展當中，康橋悅生活強化重點區域聚焦，不斷提升單城市的項目密度，持續向外擴張。以杭州爲例，目前康橋悅生活在杭在管項目已拓展至9個，涵蓋住宅、高端寫字樓、體育館、商業等多種業態，通過有效平衡不同項目之間的不同需求，實現了人力、設備等資源的合理化利用，提質增效，在控制成本的情況下，提升了企業收入。

2021年7月16日，康橋悅生活在港交所鳴鑼上市，募集了充足資金，隨後便開啓了優質資産收並購。下半年，康橋悅生活接連並購了河南鼎峰物業、西安立豐物業，不僅擴大了河南(特別是鄭州、平頂山等重點城市)市場份額，更提升了在河南省外的業務滲透率，豐富了非住宅服務業態，有利于優化集團資源配置。

近年來，康橋悅生活在非住宅業態布局上持續發力，商辦、産業園、學校、醫院、軌道交通、環衛服務、銀行等多面開花。以大學類項目爲例，服務從住宅類(專家公寓)走向非住宅類(教學樓、校園、學生宿管等)，從服務一家(河南大學)到服務更多家(鄭州大學、河南工業大學、鄭州城市職業學院、許昌電氣職業學校等)。截至2021年12月31日，康橋悅生活非住宅在管面積約爲2.0百萬平方米，同比2020年提升約106.9%。

2021年底，康橋悅生活與鄭軌置業成立合資公司——河南軌道悅生活物業管理有限公司，進一步對優勢資源進行整合，布局軌道交通服務，助力城市管理。另據公開資料顯示，軌道悅生活連續中標鄭州市軌道交通1號線和城郊鐵路一期二期物業服務項目、周口市扶溝縣環衛服務項目，不斷拓新服務邊界，彰顯了企業在城市服務方面的戰略布局。