市場正在等待正榮地産(06158)的拐點出現

 正榮地産(06158)周文輝交出了一份誠懇而又充滿韌性的成績單。

周文輝從業績方面來看，2021年，正榮地産實現全年收入370億元(人民幣，單位下同)，同比微增;淨利潤12億元，核心利潤達到22.8億元;總資産保持穩步增長15%到2538億元。

周文輝面對債務市場的還債處理方式、土地的交付、資本市場的疑慮等方面，正榮地産的管理均予以耐心和細致的回答，更擎以“筚路藍縷啓新程，砥砺奮進踐初心”的緘言作爲新一年的座右銘。

正榮地産董事會主席周文輝兼行政總裁黃仙枝稱，目前公司企穩向好，債務合理協商展期，穩定有序生産經營，優化現金流，盤活資産，推進項目回籠，希望恢複企業自身造血功能，正榮地産不躺平。

正榮地産管理層在業績會上表示，過往房地産憑借高杠杆高周轉的快速擴張模式已經基本宣告結束，未來的核心要靠企業經營和流動性來保持公司的整體運營。近段時間，中央各部委密集發聲，後面隨着政策轉向，接下來受限資金部分預計在3-6個月的時間會有所好轉。

就內部而言，隨着投資人同意展期、內部成本的壓縮管控、組織機構的調整，是正榮地産在2022年突破困難、恢複市場信心和堅持長期主義的基石。

就外部而言，外部政策春風暖吹，從金融委到地方，再到預售監管資金的松動、並購貸不計入“叁條紅線”等資金層面的加持，2022年的樓市底層邏輯或加速重構。

早在2018年已經跨入千億陣營的正榮地産，規模已經不是唯一的訴求，在當前的市場背景下，只有精細管理、審慎投資才是逆周期生存之道，過去的高周轉已不再適用，推動組織架構優化升級，提高投資精准度，向管理、運營要效益才是它的發展韌勁。

這也是正榮地産管理層在2021年年報業績會上濃墨重筆強調的要點。

整體基本面良好，經營有序穩定

在合約銷售方面，公司2021年實現合約銷售1456億，基本完成年初制定的銷售目標，其中來自一、二線核心城市的銷售占比高達90.8%，截至年底，預收賬款達到910億元。在房地産行業持續調控、政策不斷收緊的大背景下，正榮能取得上述成績殊爲不易。

智通財經觀察到，倘若以區域爲劃分，爲正榮銷售貢獻最大的區域依然是長叁角地區，占比約54%，主要包括南京、蘇州、合肥、上海等城市;第二大貢獻的區域是海峽西岸，占比約25%，主要是福州、泉州、南昌等城市;中西部的銷售貢獻約13%，主要包括武漢、長沙、西安等城市;剩余的9%來自環渤海和珠叁角區域。

在拿地方面，隨着經營環境的深刻改變，正榮的拿地越發謹慎而穩健，年內共在16個城市新增29塊土地，新增土儲共計430萬平方米，權益地價202.4億元，土地款項基本上在2021年付清。

土地儲備方面，截至2021年末，正榮合共持有215個項目，土地儲備達2595萬平方米，總貨值4300億，足夠2年開發使用，其中一、二線城市占比達到82%，在確保價值穩定的同時，契合當下市場的主流需求，更有利于日後的銷售去化。

在區域布局上，正榮繼續保持比較均衡的分布，公司依舊以長遠的眼光看待長叁角及海峽西岸的發展，兩個區域土儲占比超過60%，中西部的占比則維持在23%，環渤海維持在9%。年內，公司亦把握住機會，對珠叁角區域進行了開拓，其土儲占比上升到6%。高質量的項目布局以及充裕的土地儲備均有望爲公司可持續增長帶來長期深遠的影響。

目前，公司聚焦有序生産經營和銷售回款兩大工作，在戰略上以“保交付、保供貨，保品質、促銷售、促回款”爲五大核心目標。另一方面，在公司內部管理上，正榮目前核心管理團隊穩定，在人員上堅持精簡架構，降本增效，爲公司未來業務開展和財務結構優化留足靈活空間。

積極應對市場變局，化解流動性壓力

2021年對正榮，甚至整個中國房地産行業而言，都是非比尋常的一年。

在這期間，外部經營環境發生了重大變化，資本市場“黑天鵝”事件頻頻發生，自2021年第四季度開始，地産公司的銷售受到不同程度的影響，業內多家包括正榮在內的公司難以在公開資本市場獲得融資。盡管面臨着種種壓力，公司從未退縮和逃避，而是上下齊心，維持經營的穩定，努力實施自救。

在整體地産行業低迷的情況下，正榮積極解決流動性問題，多措並舉將爲其率先走出低谷奠定堅實基礎。